Carré Marengo – Toulouse | Investissement Déficit Foncier

Pourquoi investir au Carré Marengo

Le charme de l'ancien, au cœur de Toulouse qui se réinvente

Le Carré Marengo réunit deux immeubles toulousains traditionnels reliés par une cour intérieure, entièrement réhabilités dans le respect de l'architecture du faubourg, en lien avec l'Architecte des Bâtiments de France.

22 logements du T1 au T2, à 5 minutes à pied du métro Marengo et de la future gare Matabiau nouvelle génération.

Un emplacement rare dans l'ancien restauré, associé à un dispositif fiscal pensé pour alléger durablement l'imposition de vos revenus fonciers.

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Marengo

Un quartier central toulousain, à 5 min à pied de la médiathèque José Cabanis et du canal du Midi, classé au patrimoine mondial de l'Unesco.

514 819 hab.

Toulouse est la 4ᵉ ville la plus peuplée de France, avec une croissance démographique de +7,35 % entre 2017 et 2023 (source Insee).

Rareté

Peu de programmes réhabilités en cœur de ville toulousain : le Carré Marengo s'inscrit dans un tissu urbain déjà constitué, sans attente de construction neuve.

10 700 €/an

C'est le plafond annuel de déficit foncier imputable sur votre revenu global, avec un report possible sur 10 ans.

Toulouse en chiffres

Données Insee — recensement de la population, dernières données disponibles

514 819 habitants à Toulouse en 2023
4ᵉ ville la plus peuplée de France (Insee)

+7,35 % de croissance démographique
entre 2017 et 2023 (Insee)

841 524 habitants à l'échelle de
Toulouse Métropole en 2023 (Insee)

+10,3 % de croissance de Toulouse Métropole
entre 2016 et 2023 (Insee)

Comprendre le dynamisme du marché immobilier toulousain

Avec 514 819 habitants recensés en 2023, Toulouse conserve son rang de 4ᵉ ville la plus peuplée de France, derrière Paris, Marseille et Lyon. Sa population progresse de +7,35 % entre 2017 et 2023, un rythme supérieur à la moyenne des grandes métropoles françaises (source : Insee, recensement de la population).

À l'échelle intercommunale, Toulouse Métropole rassemble 841 524 habitants en 2023 et affiche une croissance de +10,3 % depuis 2016, portée par l'arrivée continue de nouveaux actifs (source : Insee).

Cette dynamique démographique, associée à la présence de grands pôles d'emploi (aéronautique, spatial, numérique) et à un tissu universitaire dense, entretient une tension locative durable sur l'agglomération toulousaine, favorable aux investisseurs sur le marché de la location.

Sources : Insee, dossiers complets communes et intercommunalités, recensement de la population.

Localisation

Quartier Marengo, entre racines populaires et modernité

Historiquement organisé autour de l'ancienne École Vétérinaire de Toulouse, le quartier Marengo occupe une position centrale, au pied de la butte de Jolimont. Progressivement absorbé par le centre-ville, il s'est développé avec l'essor de la gare Matabiau, inaugurée en 1857.

Depuis les années 1990, le quartier bénéficie de la ligne A du métro, et depuis 2004 de la médiathèque José Cabanis, symbole architectural du renouveau de Marengo. Aujourd'hui, Marengo est un quartier résidentiel où cohabitent maisons toulousaines, immeubles traditionnels et constructions plus récentes.

Métro Marengo — moins de 5 min à pied

Gare Toulouse Matabiau — moins de 10 min à pied

Médiathèque José Cabanis — moins de 5 min à pied

Place du Capitole — moins de 10 min à vélo

Carré Marengo – 14 rue Moiroud, 31500 Toulouse

La carte se charge à l'approche de cette section…

En savoir plus sur le quartier

Un projet urbain d'envergure accompagne la mutation du quartier : avec l'arrivée programmée de la Ligne à Grande Vitesse Toulouse–Bordeaux, les abords de la gare Matabiau se transforment autour du projet Grand Matabiau. Ce futur pôle d'échange multimodal doit intégrer une halle des transports de plus de 4 000 m², une vélostation de 1 000 places, ainsi que 50 000 m² de bureaux et locaux d'activité dédiés au numérique, à l'intelligence artificielle et à la cybersécurité.

Le projet de Tour Occitanie, prévu aux abords de la médiathèque, doit accueillir bureaux, logements, restaurants, hôtel et commerces, renforçant l'attractivité résidentielle et économique du secteur.

Le quartier bénéficie déjà d'une offre complète de commerces de proximité (boulangerie, supermarché, pharmacie, tabac-presse), d'établissements scolaires publics et privés, d'un théâtre et d'une station de recharge pour véhicules électriques.

Équipements & services de proximité

Tout est à portée de pas

À pied — moins de 5 min

Métro station Marengo ligne A
Médiathèque José Cabanis et jardin
Boulangerie, tabac-presse, supermarché quotidien
Pharmacie, infirmier, médecin santé
École élémentaire & collège scolarité
Restaurant, théâtre, parc vie de quartier
VélÔToulouse, arrêt bus L8/L9/14 mobilité

À pied — moins de 10 min

Gare Toulouse Matabiau TER, TGV
Observatoire de Jolimont et jardin
Piscine municipale sport
Clinique vétérinaire services
Crèche & théâtre famille & culture

À vélo

École élémentaire < 5 min
Cinéma < 5 min
Salle de sport < 5 min
La Poste, FNAC < 5 min
Collège < 10 min
Place du Capitole < 10 min

La résidence

Une architecture toulousaine restaurée dans les règles de l'art

Le Carré Marengo se compose de deux bâtiments reliés par une cour intérieure — l'un au 14 rue Moiroud (R+2), l'autre au 33 rue du 10 Avril (R+3) — typiques du faubourg toulousain : volume d'un seul tenant, toit à deux pentes, ouvertures organisées en travées régulières, façades en brique et garde-corps métalliques travaillés.

La restauration a été pensée en lien avec l'Architecte des Bâtiments de France, pour préserver l'intérêt patrimonial de cet ensemble tout en offrant des logements au confort actuel : sols en vinyle, double vitrage, terrasses ou loggias selon les lots.

Cour intérieure partagée

Stationnement vélos

Terrasse privative selon logement

Accès sécurisé à l'immeuble

Espaces & logements en détail

Deux adresses, un même ensemble

Le Carré Marengo bénéficie de deux adresses distinctes pour un seul et même ensemble immobilier réhabilité. Découvrez le détail des lots disponibles dans chacun des deux bâtiments.

10 lots d'habitation — 5 T1, 3 T1 bis, 2 T2.

Rez-de-chaussée

T1 de 21,6 m² — espace de vie doté de deux fenêtres.

T1 de 20,6 m² — terrasse plein sud de 3,1 m² dans la cour intérieure.

T1 bis de 19,2 m² — terrasse de 3,2 m² accessible depuis le séjour et le coin nuit.

T1 de 19,9 m² — double fenêtre sur l'espace de vie.

1ᵉʳ étage

T1 de 21,4 m² — double fenêtre sur l'espace de vie.

T1 bis de 28,7 m² — ouvertures orientées vers la cour intérieure.

T1 bis de 24,7 m² — double fenêtre pour illuminer le séjour.

T1 de 27,1 m² — trois fenêtres dans l'espace de vie.

Dernier étage

T2 de 37,5 m² — chambre éclairée par deux fenêtres, loggia de 3,3 m² accessible depuis le séjour.

T2 de 35 m² — logement traversant nord-sud, loggia de 3,2 m².

12 lots d'habitation — 5 T1, 3 T1 bis, 4 T2.

Rez-de-chaussée

T1 bis de 23,8 m² — terrasse de 3 m² sur cour intérieure, double accès sur le séjour et l'espace nuit.

T1 bis de 19,3 m² — terrasse de 2,9 m² sur cour intérieure, double accès sur le séjour et l'espace nuit.

T1 de 18,4 m² — double fenêtre sur l'espace de vie.

T1 de 18,7 m² — double fenêtre sur l'espace de vie.

1ᵉʳ étage

T2 de 36,2 m² — double fenêtre orientée sud.

T1 de 25 m² — séjour orienté sud avec trois fenêtres.

T1 bis de 25,8 m² — espace nuit doté d'une fenêtre sur cour.

2ᵉ étage

T2 de 36 m² — séjour exposé sud avec deux fenêtres, chambre à deux fenêtres sur cour, logement traversant nord-sud.

T1 de 24,2 m² — espace de vie orienté sud avec trois fenêtres.

T1 de 16 m² — trois ouvertures sur le coin cuisine et l'espace de vie.

Dernier étage

T2 de 35,3 m² — chambre avec double fenêtre, loggia de 3,4 m² accessible depuis le séjour.

T2 de 36,4 m² — chambre avec double fenêtre, loggia de 3,4 m² accessible depuis le séjour, logement traversant nord-sud.

Séjour type

Cuisine ouverte

T1 / T1 bis

De 16 à 28,7 m² à partir de 158 900 € TTC

(TVA 20 %)

Voir la disponibilité de ce lot →

T2

De 35 à 37,5 m² à partir de 229 900 € TTC

(TVA 20 %)

Voir la disponibilité de ce lot →

Au total : 22 logements. — commercialisation en cours

Sols en vinyle, double vitrage
Terrasses ou loggias selon les lots
Stationnement vélos et local ordures ménagères dans la cour intérieure

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Le gestionnaire

Elyade, le gestionnaire qui valorise votre investissement

Depuis 2006, Elyade s'impose comme un administrateur de biens incontournable, reconnu pour son expertise, son professionnalisme et son approche innovante. De la location à la transaction, en passant par la gestion locative et le syndic, Elyade prend en charge l'ensemble des démarches administratives, financières et techniques.

Chaque investisseur est accompagné par un gestionnaire dédié, garantissant une relation de confiance, une écoute active et une communication claire à chaque étape.

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+ de 140 collaborateurs en France

+ de 82 000 clients accompagnés partout en France

Depuis 2006 une présence nationale reconnue

Les formules de gestion Elyade

Pack Sérénité — 9,50 % TTC (TVA 20%)

Gestion courante, loyers impayés et frais de contentieux, détériorations immobilières, protection juridique, carence locative.

Pack Premium — 12,00 % TTC (TVA 20%)

Gestion courante, loyers impayés et frais de contentieux, détériorations immobilières, protection juridique, carence locative, et vacance locative.

Dispositif fiscal

Le déficit foncier : réduire l'impôt sur vos revenus fonciers

Le Carré Marengo, ensemble ancien à restaurer, est éligible au régime du déficit foncier. Ce dispositif consiste à acquérir un bien qui nécessite des travaux, puis à le louer nu (non meublé), pour une durée minimale de 3 ans à compter de la dernière année d'imputation sur le revenu global.

Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété) est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit vient diminuer le montant des revenus fonciers imposables — et, dans certaines limites, votre revenu global.

Ce qu'il faut retenir

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Charges déductibles

100 % des intérêts d'emprunt de l'année, 100 % des travaux d'entretien, de réparation et de réhabilitation, la taxe foncière et les charges de copropriété.

Un double avantage

Neutralisation des revenus fonciers taxables et de l'impôt sur le revenu correspondant, avec une diminution — voire une suppression — de la CSG-CRDS sur les revenus fonciers. Cumulable avec d'autres dispositifs, hors niche fiscale.

Chaque situation fiscale étant différente, une simulation personnalisée est nécessaire avant toute décision d'investissement.

Comprendre le détail du dispositif de déficit foncier

Le déficit foncier consiste à acheter un logement ancien dans le but de le rénover et de le mettre en location non meublée.

Plafonds & limites

10 700 € par an de déficit foncier imputable sur le revenu global. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers sur 10 ans.

Conditions & obligations

Le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année qui suit celle de son imputation.
Les travaux déductibles doivent être payés sur l'année en cours et concerner uniquement les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien.

Mécanisme — régime général

Revenus immobiliers nets, moins 100 % des intérêts d'emprunt de l'année fiscale, moins 100 % des travaux d'entretien et de réhabilitation. Si le résultat est négatif, un déficit foncier est constaté, plafonné à 10 700 €. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ; l'imputation reste cumulable avec les autres dépenses (frais de gestion, taxe, assurances).

Intérêt patrimonial

Ce dispositif permet d'optimiser la gestion de son patrimoine immobilier en réduisant l'impôt sur les revenus fonciers grâce à la création de déficits reportables, tout en encourageant l'entretien et la rénovation de biens immobiliers locatifs.

Les informations fiscales présentées ont un caractère pédagogique et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Un accompagnement comptable et fiscal est recommandé.

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Questions fréquentes

Vous vous posez des questions ? Nous avons les réponses

Puis-je revendre mon bien avant la fin de la période d'engagement locatif ?

La revente reste possible, mais elle peut entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal si le bien n'a pas été loué jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation du déficit. Il est recommandé d'étudier ce point avec votre conseiller avant toute décision de revente anticipée.

Que devient ma réduction d'impôt si je pars vivre à l'étranger ?

Votre situation fiscale personnelle, notamment un départ à l'étranger, peut avoir un impact sur le bénéfice du dispositif Déficit Foncier. Cette question doit être étudiée au cas par cas avec votre conseiller fiscal.

Quels frais de gestion dois-je prévoir avec Elyade ?

Elyade propose deux formules : le Pack Sérénité à 9,50 % TTC (gestion courante, loyers impayés, détériorations, protection juridique, carence locative) et le Pack Premium à 12,00 % TTC, qui ajoute la garantie vacance locative.

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